El contrato de promesa de compraventa es un compromiso que se pacta con el fin de tener una determinada seguridad sobre una futura compraventa, en este contrato, se plasman los aspectos más importantes que tendrá el negocio y la fecha en la que se efectuará.
En general los contratos de promesa de compraventa se llevan a cabo con el fin de garantizar la realización de un negocio, de manera que el comprador se compromete a adquirir lo que el vendedor está ofreciendo y, de igual manera, el vendedor se compromete a vender su bien a la otra parte que firma la promesa, este tipo de contratos normalmente se utilizan en la venta de inmuebles y vehículos, siendo casi indispensable.
Al firmar una promesa de compraventa las partes adquieren plena confianza en el negocio que se realizará y más aún cuando dentro de la promesa se incluyen arras y cláusula penal.
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Requisitos de la promesa de compraventa
Es indispensable tener en cuenta que en la promesa de compraventa no tiene efecto alguno cuando se incumpla alguno de los requisitos mencionados en el artículo 1611 del Código Civil, estos requisitos son:
1. Debe realizarse por escrito:
Bajo ninguna circunstancia el contrato de promesa de compraventa se podrá llevar a cabo de manera verbal, solo por escrito tendrá valor contractual y, aunque no es obligatoria la autentificación de firmas, es recomendable hacerlo.
2. Capacidad para obligarse
El contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil, lo que quiere decir que ambas partes deben tener plena capacidad para firmar legalmente y así obligarse, de manera que se cumplan con las condiciones legales y que además tengan la capacidad de cumplir la promesa realizada.
3. Plazo para cumplir la promesa
La fecha en la cual debe cumplirse la promesa es indispensable, puesto que de esta se deriva la determinación del cumplimiento de ambas partes sobre lo prometido, cuando no se fije una fecha es imposible llegar a determinar si se cumplió o no la promesa.
4. Especificar claramente lo prometido
La promesa debe contener todos los puntos necesarios a considerarse al momento de realizar la compraventa, de modo que, al llegar el día de realizarse, solo reste la tradición de la cosa o las formalidades legales.
El incumplimiento de cualquiera de los cuatro puntos anteriores dará como resultado un contrato viciado de nulidad, según lo contemplado en el artículo 1740 del código civil.
Incumplimiento de la promesa de compraventa
En caso de incumplimiento de algunas de las partes, se podrán tomar distintas medidas, teniendo en cuentas la cláusula penal y las arras que se hayan pactado dentro del contrato.
- Arras de retracto: Estas arras tiene la particularidad de permitir que las partes se retracten del negocio, pero se deberá pagar un monto de dinero que da derecho a retractarse, en el momento de pagar dicho monto la promesa de compraventa caducará.
- Cláusula penal: En este caso, si una de las partes incumple el contrato, se obligará a pagar los perjuicios causados a la otra parte.
Es necesario tener en cuenta que las dos cláusulas se pueden incluir dentro de un mismo contrato de promesa de compraventa.
Modelo contrato de promesa de compraventa
A continuación, podrá encontrar dos formatos de contrato de promesa de compraventa, uno para vivienda urbana y otro para vehículos, teniendo en cuenta que en cada negocio las cláusulas deben considerar aspectos fundamentales del bien.
